מילון מושגים

בנייה בבניינים עד 2 קומות.

בנק שנותן ליווי כלכלי לפרויקט התחדשות עירונית. הבנק בין היתר מנפיק ערבויות לבעלי הזכויות (דיירים).

גוש וחלקה הם מספרים שבגינם ניתן לקבל זיהוי מדויק של נכס מסוים. הגוש מראה את כל מתחם בנינים מסוים. החלקה מראה את אותו בנין ספציפי אותו אנו מחפשים .

דייר לו זכויות שכירות מוגנות לפי חוק הגנת בעל הנכס (נוסח משולב) התשל"ב – 1972.

הדירות הניתנות לבעלי הזכויות בבניין החדש.

היוון הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים. הוא מחושב בהתאם לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון. אף על פי כן, מועצת מקרקעי ישראל קבעה שיעור אחיד להיוון והוא 5.5% מאומדן שווי המקרקעין. הזכויות במקרקעין הן בהתבסס על השטח המבונה המוחכר. המצטרפים להיוון יקבלו זיכוי של דמי חכירה שנתיים לשנה השוטפת.

תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גובה עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תוכנית חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה. היטל ההשבחה הוא בגובה של מחצית מההפרש שבין ערך המגרש לפני אישור התוכנית לבין ערכו אחרי אישורה.

רישיון שבלעדיו אסור לבנות. את ההיתר מעניקה הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לפי תוכנית הכוללת הוראות מפורטות אשר אושרה כחוק.

במסגרת דיני המקרקעין "הערת אזהרה" היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתוכניות חדשות ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת, תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.

לאחר שתכנית מתאר או תכנית מפורטת מופקדת במוסדות התכנון, לציבור (כל אדם) יש הזדמנות להתנגד לתוכניות חדשות ולהציע שינוי. משך ההתנגדות הינו 60 יום ממועד פרסום התכנית. בסמכות מוסד התכנון לדחות את ההתנגדויות, או לקבל אותן בצורה מלאה או חלקית ולהכניס שינויים בהתאם.

תפקידן להוציא לפועל את הליך התכנון. קיימות מספר וועדות כשהמרכזיות שביניהן הן: ועדות ארציות, ועדות מחוזיות וועדות מקומיות. לכל ועדה סמכויות אחרות המוגדרות בחוק התכנון ובנייה.

מכלול אפשרויות הבנייה שהתוכנית מתירה: השטח שמותר לבנות (במ”ר או באחוזי בנייה), מספר הקומות בבניין, מספר יחידות הדיור שמותר להקים בו וכדומה.

יזם של תכנית מתאר ארצית או מחוזית – הוא גוף ציבורי. יזם של תכנית מתאר מקומית או של תכנית מפורטת יכול להיות גוף ציבורי או גוף פרטי (ובכלל זה התושבים), שיש לו עניין בקרקע.

המטרה העיקרית שלשמה מותר להשתמש בקרקע (למשל- מסחר, מגורים, חקלאות).

הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי, כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או למשל בפרויקט תמ"א 38, על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו.

יחידת קרקע שנקבעה בתוכנית כתוצאה מפעולת חלוקה (פרצלציה) או איחוד של יחידות קרקע, בדרך כלל מיועדת לבנייה.

המכפיל מבטא את היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות או הרצויות בפרויקט התחדשות עירונית במסלול הריסה ובנייה, לבין מספר יחידות הדיור הקיימות.

הסכם או מסמך אחר, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לשם קידום עסקת פינוי בינוי או עסקת תמ"א 38 לגבי בית משותף. ההסכם אינו מהווה עסקת פינוי בינוי או עסקת תמ"א 38 והוא כולל התחייבות מצד בעל הנכס שלא לנהל משא ומתן ולא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף או קידום עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 בדרך אחרת באותו בית משותף.

מסמך רשמי שמשרד המשפטים מנפיק למבקש על נכס מקרקעין ספציפי. המסמך מעיד על בעלי הזכויות בנכס ועל מצב הזכויות הרשום בלשכת רישום המקרקעין ובזה: גודל הנכס, פרטי בעלי הזכויות והחלק היחסי שלהם, האם יש משכנתא, עיקול וכו`. לשם כך, יש להצטייד במס` גוש וחלקה ואת המסמך ניתן להוציא באתר האינטרנט של משרד המשפטים.

הסכם פינוי-בינוי הוא חוזה בין יזם לבין בעל דירה שבמסגרתו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו בדירה ליזם לצורך הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש במקומו.

ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה.

מספר יחידות דיור שניתן לבנות בשטח נתון. נהוג לבטא את הצפיפות במספר יחידות דיור לדונם. לדוגמה- במגרש ששטחו 500 מ"ר ומותר לבנות בו חמש דירות הצפיפות היא עשר יחידות דיור לדונם.

קו בצבע כחול שמופיע בתשריט התוכנית ומסמן את גבולות התכנית.

כדי שתהליך פינוי ובינוי יהיה כלכלי ליזם הוא נדרש להוסיף הרבה יחידות דיור לאלו הקיימות כיום במתחם. במקרים מסוימים, מסיבות של עומס על תשתיות וצפיפות שאינה מאפשרת איכות חיים, לא ניתן לבנות את כלל יחידות הדיור במתחם. על מנת לאפשר את הפרויקט קיימת אפשרות להקצות ליזם שיזכה במכרז קרקע במקום אחר בה יוכל לבנות את הדירות נוספות כדי להגיע לכדאיות הכלכלית. הקצאת שטח הינו הליך מורכב כיוון שהמדינה למעשה מוותרת על הכנסות בגין שטחים.

רוב גדול מרוב רגיל (50% ועוד אחד).

בפרויקטים של פינוי בינוי – כהגדרתו בחוק פינוי בינוי

80% מבעלי הדירות באותו מקבץ * ולא פחות מ- 66% מכל בית משותף במקבץ.

75% לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם.

*מקבץ- בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות על מנת להקים מבנה חדש בודד.

בפרויקטים של תמ"א 38 – בהתאם להוראות התמ"א: 66% אחוז מבעלי הדירות.

ראשי תיבות של שטח פרטי פתוח (לרווחת ולטובת הציבור)+.

ראשי תיבות של שטח פרטי פתוח (לרווחת ולטובת הציבור הכללי).

הליך הקובע כיצד ישתלבו השימושים השונים ונותן מענה לשאלות כגון היכן וכמה ניתן לבנות במרחב נתון, מה נחוץ לשם אישור הבנייה וכיצד ניתן לספק את הצרכים של המשתמשים. בסופו של הליך התכנון מתקבלת תכנית, המורכבת בעיקרה מתשריט (מפה המבטאת באופן גרפי את הוראות התכנית הנוגעת למרחב גאוגרפי נתון), תקנון (הוראות בכתב הקובעות מה מותר ומה אסור לבנות על הקרקע שבתכנית, כיצד לבנות ולאיזה מטרות) ומסמכים נוספים בהתאם לצורך.

תכנית הכוללת הוראות מפורטות ברמה ובהיקף המאפשרים מתן היתר בנייה. תכניות מפורטות מכונות גם "תכנית בניין עיר" תב"ע.

תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין משנת 2012 קובע עקרונות לביצוע בדיקה שמאית של תכניות מוצעות לפינוי-בינוי. מטרת הבדיקה היא לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה, ולוודא כי תנאי הפרויקט מבטיחים רווחיות מסוימת ליזם. תקן 21 אמנם אינו מחייב, אך השימוש בו מקובל מאוד.