כלים לנציגויות

בעלי הנכסים הם בעלי מרבית הזכויות בקרקע עליה עתיד להיבנות המיזם, והם המושפעים העיקריים מהפרויקט. יש צורך בהסכמתם למיזם כיוון שבלעדיה הוא לא יצא לפועל. לפרויקט המובל על ידי בעלי הנכסים מתחילתו, בהתאם לצרכיהם, סיכויי מימוש גבוהים יותר בשל מעורבותם בפרויקט. על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית, מומלץ להתארגן ולבחור נציגות מוסכמת מטעם בעלי הנכסים, אשר תייצג את האינטרסים שלהם מול היזם/קבלן ואנשי המקצוע הרלוונטיים.

הליך בחירת הנציגות צריך להתנהל באופן דמוקרטי ושקוף. כל בעל נכס בבניין רשאי להציע את מועמדותו לנציגות. הנציגות צריכה להיות מוסכמת לכל הפחות על 51% מבעלי הנכסים בבניין.
לבחירת נציגות יש לקבוע מועד לקיום אסיפה כללית של כל בעלי הנכסים. את המודעה יש לתלות בכניסה לבניין וכדאי לעשות מאמץ לוודא כי כולם, לרבות בעלי נכסים שאינם מתגוררים בבניין, מודעים לקיום האספה. לאסיפה האשונה מומלץ להזמין נציגות מהמנהלת להתחדשות עירונית בעיריית יבנה כדי להסביר את תפקיד הנציגות ואת הכלים העירוניים העומדים לרשותה.

אחת המשימות הראשונות והחשובות של נציגות היא מיפוי של דיירי הבניין וצרכיהם. למיפוי אוכלוסיית הבניין וצריכה שתי מטרות עיקריות. הראשונה היא לוודא כי כל הדיירים מודעים לזכויות שלהם ( לדוגמא- אזרחים וותיקים בעלי זכויות מיוחדות, במידה ויש ריכוז גובה של דוברי אמהרית מחויב היזם לתרגם את ההסכמים), המטרה השנייה היא להתאים את התכנון, ככל הניתן לצרכים של הדיירים על מנת לאפשר להם לחזור למתחם בתום ביצוע הפרויקט. חשוב לזכור, המטרה של התחדשות עירונית היא לאפשר איכות חיים טובה יותר לדיירי המרקם הוותיק לכן התאמת הצרכים ודאגה לזכויות במהלך תהליך ההתחדשות היא קריטית.

על הנציגות לערוך מיפוי קפדני על ידי מעבר בין הדירות ומילוי הטופס המצורף.

נציגות דיירים הינה הכרח לצורך קידום פרויקט של התחדשות עירונית בכלל ושל פינוי בינוי בפרט. נציגות צריכה להיבחר לכל הפחות על ידי 51% מבעלי הנכסים בבניין מסוים. את הנציגות יש לבחור באסיפת דיירים אותה יש לארגן בהתאם להנחיות הבאות:

לפני האסיפה

• לתלות שלט בכניסה 7 ימים לפני מועד האסיפה.
• מומלץ להודיע על האסיפה באופן פרטני לכלל הדיירים.
• מומלץ ליידע את בעלי הנכסים שאינם מתגוררים בבניין (ניתן לפנות למינהלת להתחדשות עירונית כדי להגיע לבעלי נכסים).
• מומלץ להזמין את המינהלת להתחדשות עירונית כנציגות של העירייה. המינהלת תוכל לסייע לכם בהסברים אודות חשיבות הנציגות ותפקידיה ולתת מידע רלוונטי ועדכני למתחם שלכם.

במהלך האסיפה

• יש להסביר את תפקיד הנציגות ואת חשיבותה.
• אסיפת דיירים חוקית היא אסיפה שמשתתפים בה לפחות מחצית מבעלי הדירות באותו בניין (באופן אישי או נציגם מטעמם). במידה ובשעת התחלה של האסיפה לא הגיעו מחצית מבעלי הדירות יש לעשות לעבור בית בית ובבניין ולבקש את השתתפותם.
• לציין שהנציגות פועלת בהתנדבות.
• לציין שהנציגות אינה מוסכמת לחתום בשם אף אחד על שום מסמך.
• להציע להצטרף לנציגות לכל דייר שמעוניין לקחת חלק כשלכל הפחות אחד מהם בעל נכס ואחד מהם מתגורר בבניין.
• על הסמכת הנציגות צריכים לחתום 51% מכלל בעלי הנכסים (גם אם לא במועד האסיפה, ניתן להשלים חתימות בהמשך).
• על הסמכת הנציגות יחתמו גם הנציגים.

אחרי האסיפה והסמכת נציגות

• פרסום שמות הנציגות ודרכי יצירת קשר עמם בכניסה לבניין.
• תיאום פגישה ראשונה עם המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית יבנה.

לאחר שנבחרה נציגות עליה לפעול בהקדם האפשרי לבחירת עו"ד דיירים. חשוב שעו"ד יבחר ע"י הדיירים עצמם.

הנציגות תגדיר מראש את הקריטריונים (ניסיון, המלצות, הצעת מחיר) ותפנה לשלושה – ארבעה משרדי עורכי דין בעלי ניסיון ומומחיות בתחום המקרקעין. לצורך איתור המשרדים אפשר להיעזר בשכנים, חברים ובעלי דירות בפרויקטים מתקדמים יותר.

יש לערוך הסכם כתוב עם העו"ד הנבחר בו פירוט מה כוללת עבודתו.

אחד המרכיבים הקריטיים להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא יצירת הסכמות בין הצדדים המעורבים. במקרים רבים במהלך קידום תוכניות התחדשות עירונית מתגלות מחלוקות ונוצרים סכסוכים משפטיים. כל סכסוך ומחלוקת משפטית בין הדיירים לבין עצמם, בין נציגות הדיירים לבין עצמה, בין שכנים-מתנגדים, בין היזם או הרשויות יכול לעכב את הפרויקט זמן ממושך ולגרום למתחים בין שכנים.
אחד הכלים המשמעותיים העומדים לרשות הגורמים המעורבים בפרויקט התחדשות עירונית הוא כלי הגישור.

ביבנה פועל מרכז הגישור והדיאלוג העירוני רייך המעניק לתושבי יבנה והסביבה שירותי גישור במגוון נושאים. המרכז מורכב ממתנדבים ומתנדבות, כולם מוכשרים ובעלי תעודות המוכרות על ידי משרד המשפטים, המגשרים באים מרקעים ומתפקידים שונים אשר תורמים לידע ולמרכז. מרכז גישור ויישוב סכסוכים בקהילה פועל במטרה ליצור שינוי חברתי באמצעות העצמת הקהילה תוך לקיחת אחריות להתמודדות עם קונפליקטים ושינוי ההתייחסות והטיפול בהם. מטרת פעילות המרכז היא להעלות את איכות החיים בעיר תוך עידוד סובלנות ויצירת דיאלוג.

מרכז הגישור ביבנה עובד בשיתוף פעולה מלא עם המינהלת להתחדשות עירונית כדי לתמוך ביצירת הסכמות בתחום ההתחדשות העירונית. המגשרים עברו הכשרה בתחום ופועלים מול נציגות דיירים, בעלי דירות ויזמים. פנייה לגישור נעשית דרך המינהלת להתחדשות עירונית בעיריית יבנה.

על פי חוק המקרקעין התשס"ח 2008 בתמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי מחובותיו של יזם להציע לקשישים בני 90 ומעלה וגם לאדם המרותק לביתו דרך קבע אפשרות שלמעבר לדירה שכורה לתקופת הבנייה.

בפרויקטים של תמ"א 38/1 מומלץ לחתום על הסכם מלא מול היזם פעם אחת בלבד (ולא על מס` הסכמים). מומלץ שהסכם עם היזם יכלול בין היתר:

פירוט של התמורה לבעלי הדירות
לוחות זמנים לביצוע הפרויקט ולהשלמתו
מפרט טכני
פירוט באשר לסיווג הקבלן שיבצע את העבודות
סוג המימון שיגייס היזם
ההתחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות למען בעלי הדירות.

אופן ביצוע העבודות: בהתחשב בכך שבעלי דירות ושוכרים ממשיכים להתגורר בבניין מומלץ לעגן בהסכם את מידת ההפרעות (שעות העבודה, התנהלות האתר והפועלים, תיאומים כשנדרשת עבודה בתוך הדירות , כללי שמירה על בטיחות במרחבים המשותפים, הגבלת מספר שעות בהן יהיו ניתוקי חשמל או מים וכו`).

תנאים מתלים: תנאים שרק בהתקיימם במועדים מוגדרים ייכנס ההסכם לתוקף. משמעות הדבר היא שבמקרה שאחד מהתנאים המתלים לא התקיים במועד שנקבע לכך, לא תתקיים העסקה. מקובל לקבוע תנאים מתלים בין השאר ללוחות זמנים, שינוי ניכר בהיקףהתמורה שסוכם עליו בחוזה, הרחבת דירה או שטח דירה חדשה.

פרויקט התחדשות עירונית הינו תהליך מתמשך ומורכב בו מעורבים גורמים רבים. מעורבות בפרויקטים מסוג זה דורש סבלנות וראייה ארוכת טווח. לרוב מדובר על מספר שנים ולא פעם נתקלים במחסומים ועיכובים לא צפויים. על אף הזמנים הארוכים, ניתן ללמוד מהניסיון בפרויקטים אחרים כי נציגות אקטיבית שרכשה כלים מקצועיים יכולה לתרום רבות לקידום תהליכים ומניעת עיכובים מיותרים.

הסכמת דיירים על נציגות

הודעה על אסיפת דיירים

עקרונות להקמת נציגות

הצגת פרטי הנציגות בכניסה לבניין

מיפוי דיירים בבניין

הסכם פינוי-בינוי הוא חוזה בין יזם לבין בעל דירה שבמסגרתו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו בדירה ליזם לצורך הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש במקומו. במדריך להסכם פינוי בינוי תוכלו להבין את עיקריו של הסכם זה. למדריך הסכם פינוי בינוי לחץ כאן

בעל דירה בן 75 שנים אשר התגורר בבניין בשנתיים האחרונות זכאי לקבל תמורה שונות משאר הדיירים. נוסף על אפשרות קבלת דירת תמורה זכאי אזרח ותיק לבחור באחת האפשרויות שיוצעו (או בתוך הפרוייקט או מחוצה לו) לבחירת היזם:

חלופות בתוך הפרויקט:
1. שתי דירות קטנות בשווי מצטבר של דירת תמורה.
2. דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלומי איזון, והכל בשווי דומה לשווי דירת תמורה.

חלופות מחוץ לפרויקט:
1. מעבר ל"בית הורים" לרבות תוספת תשלומי איזון
2. רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה
3. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישה חלופית

בעל דירה בן 80 המתגורר בדירה בעניינה נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה זכאי שהיזם יציע לו לבחור באחת משלוש אפשרויות למגורים מחוץ לפרויקט:
1. היזם ייתן לבעל הדירה את מלוא שווי דירת התמורה במזומן. בעל הדירה מחויב להשתמש בכסף לרכישת דירה תוך שנה.
2. היזם ירכוש עבור בעל הדירה, דירה מחוץ לפרויקט בשווי דומה לדירת התמורה.
3. מעבר ל"בית הורים".

בית המשפט רשאי להגדיר סיבה כסבירה או בלתי סבירה. עם זאת, החוק מגדיר כמה סיבות הנחשבות לסבירות לעניין סירוב לעסקת פינוי בינוי:

• הוכח כי עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית (בהתאם לחוות דעת שמאי).
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
• בתנאים מסוימים לא ניתנו למסרב בטוחות או ערבויות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב ההופכות את עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, לבלתי סבירה.
• המסרב או בן משפחה המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והמגורים שהוצעו ו/או דירות התמורה אינו כוללים התאמות נדרשות כפי שהיו בדירה המיועדת לפינוי.
• התמורה שעתידה להתקבל היא בשווי נמוך מהדירה המיועדת לפינוי בשל ההתאמות, ככל שהיו, בדירה המיועדת לפינוי.
• קשיש שלא הוצעה לו אף חלופה כפי שמחויב בחוק (ראו שאלה -מהן הזכויות של אזרחים וותיקים בפרויקט פינוי בינוי?)

במידה ורוב מיוחס הסכים לעסקת התחדשות עירונית ויש מיעוט המסרב מסיבות בלתי סבירות, רשאים שאר הדיירים לפנות לבית המשפט באמצעות עו"ד דיירים. עם זאת, ההמלצה היא בראש ובראשונה לנסות לברר מאיפה נובעת ההתנגדות ואם ניתן לפתור את הסוגיה על ידי שיח והבנת צרכים.

בפרויקטים של התחדשות עירונית מומלץ כי בעלי הנכסים יתקשרו עם מפקח נפרד מזה של היזם. מומלץ לכלול את שירותיו במימון היזם עם זאת חשוב להבין שמדובר בהוצאה נוספת עבור היזם וזה עלול להשפיע על התמורות והכדאיות הכלכלית של הפרויקט. תפקידו של המפקח הוא לייעץ לבעלי הדירות בכל הנוגע לתכנון ומפרט הבנייה של הפרויקט. רצוי שהמקפח מטעם בעלי הדירות יחל את עבודתו סמוך ככל האפשר לניהול המשא ומתן עם היזם (ככה הוא יוכל לסייע בבחינת ההצעות של היזמים, לרבות תכוניות ומפרטים).
חשוב לדעת: התקשרות עם מפקח בנייה מטעם הדיירים מומלץ במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38/1 בהם דיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן הבנייה וכמו כן עיקר ההשפעה התכנונית היא על המפרט.

• ללוות את בעלי הדירות ולייעץ בכל הנוגע להצעה התכנונית ולמפרט, החל משלב משא ומתן ועד לחתימה על הסכם .
• לקבוע בהסכם הסדרים הנוגעים לפיקוח על הבנייה ולבחינת התאמתה לקבוע בהסכם.
• לפקח על ביצוע הבנייה עבור בעלי הדירות, לרבות התאמתו להיתר, להסכם ולמפרט עליו חתמו הצדדים.
• בפרויקטים של תמ"א 38/1 יכלול תפקידו גם לבקר באופן תדיר באתר לוודא שתנאי המחייה של הדיירים אינם נפגעים מעבר לנדרש.

עסקאות התחדשות עירונית הן מורכבות ונוגעות לנכס יקר ערך. במטרה לשמור על האינטרסים והזכויות של בעלי הנכסים מומלץ לבחור עורך דין שילווה אותכם לאורך כל הפרויקט. עו"ד דיירים טוב הינו דמות משמעותית ביותר לניהול נכון של התהליך ושמירה על זכויותיכם.
את עו"ד דיירים יש להעסיק בשלב מוקדם ככל הניתן. המלצה היא לא לחתום על חוזים או ייפוי כוח כלשהם ללא ליווי של עו"ד מטעם בעלי הנכסים.

• מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הנכסים, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
• ניהול מו"מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים במהלכו.
• ביצוע התקשרות חוזית עם היזם שנבחר, לרבות הנחיית בעלי הדירות על אילו מסמכים מחייבים יש לחתום.
• הכנה/ בחינה של הסכמים סופיים עם יזם/ קבלן ועם נותני שירות נוספים.
• סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים.
• ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט.
• מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים התרעה ליזם במקרים שבהם אינו עומד בתנאי ההסכם שנחתם.
• פיקוח וליווי משפטי על ביצוע רישומים בלשכת רישום המקרקעין, לרבות תיקון צו הבית המשותף.

מטרת הנציגות לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במבנה להתחדשות עירונית ולשמש כגורם המקשר ביניהם לבין כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט. הנציגות פועלת בהתנדבות ללא תמורה.
יובהר כי תפקידיה של הנציגות מהותיים גם במצב שבו יזם או מארגן כבר פועלים במתחם ללא קשר לכמות בעלי הנכסים אשר חתומים במתחם מאחר שמדובר בתהליך ארוך טווח המצריך את רתימת הדיירים לקידום התהליך ושילובם בו לאורך זמן.

עיקרי תפקידי הנציגות:

• סיוע בארגון בעלי הנכסים ובניית הסכמות ביניהם.
• הובלת תהליך בחירת עורך דין מלווה לפרוייקט (הפניה למה תפקיד עו"ד דיירים)
• הובלת תהליכי משא ומתן וההתקשרות עם בעלי המקצוע נוספים, על ידי עריכת הליכים מוסדרים ובעזרת ליווי גורם של עו"ד הדיירים תוך הסתייעות ולווי של המינהלת להתחדשות עירונית.
• איסוף מידע על צרכים ורצונות שוטפים של בעלי הנכסים בהקשר של הפרויקט.
• ייצוג הסוגיות שעולות מבעלי הנכסים מול בעלי המקצוע במטרה לקבלת מענה הולם ופתרונות לאורך חיי הפרויקט.
• עדכון שוטף של בעלי הנכסים בסטטוס הפרויקט תוך הקפדה על תיעוד מסודר של ישיבות ומפגשים.
• הבאת סוגיות מהותיות להחלטות בפני בעלי הנכסים.